避免“入坑” 分布式光伏電站投資并購這四大問題你應了解
2017-5-30 10:36:08??????點擊：
2017年第一季度，我國光伏新增裝機呈現集中式電站降速和分布式光伏提速的態勢，分布式光伏“小”時代已然來臨。分布式光伏可分為地面分布式和屋頂分布式，在電站選址用地及屋頂租賃方面暗含著風險，一不留神就會“入坑”，電站投資者又該如何應對？
在“2017光伏電站運維新思路、新方法、新技術研討會”上，陽光時代（北京）律師事務所項目與投融資業務部主管律師趙學華分享了分布式光伏電站投資并購法律風險防范有關問題。
光伏電站項目備案后的股權限轉問題
光伏電站項目在備案之后、投產之前會涉及股權限轉，股權限轉要求非常嚴格，所帶來的法律后果也非常嚴重。因此光伏項目備案要重點關注以下幾個方面：第一，建設期重大事項的變更，包括項目法人、建設規模、建設內容、建設地點，如果出現這種變更要履行變更或者備案主管部門認可的手續；第二，備案的有效期；第三，股權限轉問題；第四，備案文件的具體要求，要關注不同省份、地市的一些具體要求。
根據國家能源局專項監管報告（新能源部分），對擅自變更項目重大事項等違規行為，采取通報、責令投資主體限期完善相關手續、暫?？稍偕茉措妰r補貼等方式處理；對倒賣“路條”及核準（備案）文件等違法違規行為，采取責令限期整改、將出讓方投資主體納入不良信用記錄、取消可再生能源電價補貼、依法給予行政處罰并予公開通報等方式處理；對涉嫌犯罪的，依法移送司法機關。
“光伏指標”的問題
分布式光伏電站分為屋頂分布式和地面分布式兩類，這兩類光伏電站規?？刂普卟煌?/span>
國家能源局《關于進一步落實分布式光伏發電有關政策的通知》（國能新能〔2014〕406號）規定，在地面或利用農業大棚等無電力消費設施建設、以35千伏及以下電壓等級接入電網（東北地區66千伏及以下）、單個項目容量不超過2萬千瓦且所發電量主要在并網點變電臺區消納的光伏電站項目，納入分布式光伏發電規模指標管理，執行當地光伏電站標桿上網電價。
國家能源局《關于下達2016年光伏發電建設實施方案的通知》（國能新能〔2016〕166號）規定，屋頂分布式光伏發電項目及全部自發自用的地面分布式光伏發電項目不限制建設規模，各地區能源主管部門隨時受理項目備案，項目建成后即納入補貼范圍。
此前某地區已經備案的光伏項目，在申請電價補貼過程中在信息錄入環節遇到困難，原因就是地面分布式和屋頂分布式是兩套管理，執行兩個補貼標準。所以在收購項目時一定要查清它所屬的指標范圍。
地面分布式用地問題——農光互補用地之“原罪”
隨著相關用地政策的更新，農光互補項目用地類型、征稅范圍等不斷發生變化，導致對農光互補項目用地在合規性方面判定困難。
國土資源部《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規[2015]5號）規定，對建設占用農用地的，所有用地部分均應按建設用地管理。
2016年10月13日，國土資源部辦公廳印發《關于光伏發電用地有關事項的函》（國土資廳函〔2016〕1638號）。規定國土資規〔2015〕5號下發以后，對于使用農用地新建光伏發電項目的，包括光伏方陣在內的所有用地均按建設用地管理。
根據以上規定，不管是項目備案時間是在規定前還是規定后，只要組件區用的是農用地，都應該按照建設用地管理辦農業用地轉讓手續。目前主要面臨問題是執法尺度問題，各地有所不同。
農光互補項目用地可能涉及兩類稅，一是城鎮土地使用稅。征收范圍有市區和郊區、縣級人民政府所在地、鎮人民政府所在地、和礦區。計稅面積分為點征，即按照占用的點計征。面征，即按照合同約定的土地面積。
二是耕地占用稅。國家稅務總局《耕地占用稅管理規程（試行）》規定的應稅土地范圍包括耕地，園地，林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地以及草地、葦田。經申請批準占用應稅土地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人。
光伏、風力發電等項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分，不屬于征稅范圍。
屋頂分布式項目的租賃問題
屋頂分布式項目核心的問題就是屋頂租賃。屋頂租賃有4個方面要關注。
1.產權調查
（1）房屋建設手續是否合規—四證
要確認房屋建設手續是否合規，要查證建設工程規劃許可、竣工驗收證明、消防驗收證明何房屋產權證明。
（2）在先抵押、查封
最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
2.租賃備案
《城市房地產管理法》規定房屋租賃之后要向房產管理部門登記備案，未經備案的租賃合同具有法律效力，但不適用“買賣不破租賃”原則。
3、證明租賃在先
如何證明租賃在先呢？實踐中正在探討的方式有三：一是在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；二是在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；三是已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。
4.房屋征收問題
屋頂一旦被征收了電站資產該怎么補償？《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對被征收人給予停產營業損失補償，補償對象是被征收人即屋頂業主。
那么電站業主的補償如何取得？在簽訂屋頂租賃協議時要約定一旦屋頂被征收了電站資產要有補償，在合同里要明確約定補償分配。當然要有證據證明“拆遷安置協議”里有電站這部分資產，補償費用確實發放到位。
總體而言，分布式光伏屋頂租賃注意事項：
（1）房屋建設手續是否合規，是否已取得建設工程規劃許可及房屋產權證明；
（2）房屋在租賃之前是否存在抵押的情況；
（3）簽訂屋頂租賃協議的主體是否適格；
（4）“合同能源管理”模式的，需關注購電方的信用和經營狀況；
（5）遭遇政府征收的停業補償問題。
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